MRT Jakarta Kembangkan Bisnis TOD, Pendanaan di Luar APBD

PT MASS Rapid Transit Jakarta (Perseroda) atau MRT Jakarta menggunakan berbagai skema pembiayaan di luar anggaran pendapatan dan belanja daerah (APBD) dalam mengembangkan bisnis kawasan berorientasi transit atau Transit-Oriented Development (TOD). Skema pembiayaan tersebut berbeda dengan pembangunan dan operasional MRT yang masih didukung subsidi dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

Head of TOD Planning Department PT MRT Jakarta Sagita Devi mengatakan pengembangan kawasan TOD mengandalkan sejumlah skema pembiayaan alternatif, mulai dari kontribusi pelampauan koefisien lantai bangunan (KLB), investasi langsung, hingga kerja sama bisnis dengan pihak swasta. "Untuk pengembangan bisnis dan area TOD di MRT memang bisa dibilang kami harus mencari pendanaan di luar APBD pemerintah, sehingga ada beberapa contoh skema pembiayaan yang dilakukan," kata dia di Transport Hub MRT Jakarta, pada Kamis, 30 Juli 2026.

Sagita menjelaskan salah satu sumber pembiayaan berasal dari kontribusi koefisien lantai bangunan. Melalui skema ini, pemilik lahan di sekitar stasiun yang ingin meningkatkan intensitas bangunan di atas ketentuan dasar diwajibkan memberikan kontribusi kepada pemerintah. Kontribusi tersebut tidak diterima dalam bentuk uang tunai, melainkan diwujudkan menjadi pembangunan infrastruktur publik yang telah direncanakan dalam master plan kawasan.

Menurut dia, sejumlah fasilitas publik telah dibangun melalui skema tersebut. Di antaranya penataan pedestrian Jalan Blora-Kendal, pembangunan akses di Jalan Pati dan Jalan Juana sebagai akses layanan Transjakarta, penataan Taman Kudus, serta pembangunan extended concourse Stasiun Bundaran HI yang ditargetkan mulai beroperasi pada Juni 2027. Dana dari kontribusi KLB juga dimanfaatkan untuk pembangunan Taman Bendera Pusaka.

Selain itu, kata Sagita, MRT Jakarta menerapkan skema investasi dan kerja sama bisnis (business to business/B2B) untuk mengembangkan berbagai proyek TOD. Taman Literasi dibangun menggunakan investasi MRT Jakarta, sedangkan revitalisasi kawasan park and ride Lebak Bulus dilakukan melalui kerja sama dengan operator parkir.

Skema serupa diterapkan dalam pembangunan Joint Pedestrian Bridge (JPM) Dukuh Atas yang menghubungkan Stasiun Sudirman dengan Stasiun LRT Dukuh Atas. Proyek tersebut dikerjakan oleh anak perusahaan patungan MRT Jakarta melalui mekanisme creative financing, tanpa menggunakan anggaran APBD.

Pada kesempatan yang sama, Sagita menyampaikan bahwa MRT Jakarta mengembangkan proyek Transport Hub Dukuh Atas melalui skema sewa lahan dengan Perumda Pasar Jaya. Proyek dengan nilai investasi sekitar Rp 245 miliar itu menghasilkan pendapatan sekitar Rp 30 miliar per tahun. Bangunan multifungsi tersebut dirancang dengan area lantai dasar yang terbuka sehingga memudahkan pejalan kaki berpindah antarmoda tanpa terhalang pagar pembatas antarlahan.

Menurut dia, keberadaan Transport Hub Dukuh Atas juga meningkatkan potensi penerimaan pajak daerah. Nilai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tercatat sekitar Rp 254 juta pada 2022 ketika gedung masih dalam tahap konstruksi. Setelah mulai beroperasi, nilai PBB meningkat menjadi sekitar Rp 640 juta pada 2024. Selain PBB, proyek tersebut juga berpotensi menambah penerimaan dari pajak barang dan jasa tertentu (PBJT), pajak hotel, serta pajak reklame.

Selain pembangunan gedung dan konektivitas antarmoda, perusahaan plat merah itu juga melakukan revitalisasi ruang publik di kawasan Blok M pada 2022. Penataan tersebut bertujuan mempertahankan fungsi kawasan sebagai daerah resapan air sekaligus menyediakan ruang terbuka bagi aktivitas masyarakat. Untuk menjaga keberlanjutan pengelolaannya, MRT Jakarta menambahkan area komersial sehingga biaya operasional dan pemeliharaan ruang publik dapat ditutup dari hasil pemanfaatan kawasan, tanpa membebani APBD.

Sagita menilai konsep tersebut berhasil mendorong pemanfaatan ruang publik setelah pandemi Covid-19. Menurut dia, pengembangan kawasan terbuka di sekitar simpul transportasi kemudian menjadi acuan bagi proyek serupa di Jakarta, seperti One Satrio, Urban Forest, dan Taman Bendera Pusaka.

Dalam pengembangan TOD, MRT Jakarta juga tidak hanya berfokus pada area yang terhubung langsung dengan stasiun MRT. Mengacu pada cakupan kawasan TOD dalam radius sekitar 800 meter dari simpul transportasi, perusahaan juga membangun infrastruktur yang meningkatkan konektivitas menuju moda angkutan umum lainnya.

Salah satu contohnya adalah pembangunan JPM Dukuh Atas yang merupakan penugasan dari Kementerian Perhubungan kepada MRT Jakarta dan PT Kereta Api Indonesia (Persero) untuk mendukung operasional LRT Jabodebek. Jembatan penghubung tersebut dibangun melalui perusahaan patungan MRT Jakarta dan KAI menggunakan skema creative financing tanpa APBD, sekaligus dilengkapi ruang ritel, restoran, dan area periklanan sebagai sumber pendapatan non-tiket.